房屋買賣合同無效有哪些情形

      城市跟農村不一樣,農村只要有宅基地就可以自己建房子,城市里的房子則需要購買,但房屋購買有許多注意事項,買賣房子需要簽訂房屋買賣合同,接下來就跟法律快車小編一起來看看房屋買賣合同無效有哪些情形的相關知識。

      一、房屋買賣合同無效有哪些情形

      根據相關法律法規的規定,無效的房屋買賣合同主要有以下幾種:

      (1)無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效

      (2)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂,法定代理人拒絕追認的房屋買賣合同無效

      (3)惡意串通,損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同無效。

      (4)以合法事實掩蓋非法目的房屋買賣合同無效。

      (5)損害國家和社會公共利益的房屋買賣合同無效。

      (6)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利房屋的買賣合同無效。

      (7)出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效。

      (8)其他違反法律 、行政法規強制性規定的其他情形。

    房屋買賣合同無效有哪些情形

      二、房屋買賣合同無效的案例

      涉案房屋一直由洪某、錢某共有,洪某是錢某的祖母,年齡較大,且系文盲。2015年7月,何某起訴洪某與錢某排除妨害糾紛,此時洪某才知曉涉案房屋產權已于2009年7月27日變更登記在何某名下。經詳細詢問錢某,相關事實浮出水面。錢某無正當工作和收入來源,為了眼前的小利,欲出售房屋,于2009年2月將洪某騙至松江區公證處辦理了公證手續,內容為洪某委托錢某辦理涉案房屋抵押登記及注銷手續、還貸事宜、簽訂買賣合同、收取房地產轉讓價款、銀行貸款、產權過戶等手續。據錢某描述,公證本身系在何某一伙人員操縱下完成,但此點未被法院認可。

      2009年6月16日,案外人顧某11:49轉賬25萬給何某,何某11:51轉賬25萬給錢某,錢某11:53轉賬25萬給顧某。25萬從顧某賬戶轉出,最終又轉回顧某,錢某事實上分文未得,但又形成了何某至錢某的25萬銀行流水,且此時房地產買賣合同尚未簽署。

      2009年6月24日,錢某、洪某(根據公證書委托錢某,錢某代簽字)與何某簽訂《上海市房地產買賣合同》,約定何某以90萬元價款購買涉案房屋,雙方于2009年7月27日之前辦理過戶手續,但合同關于付款方式、房屋交接日期、違約責任等內容為空白。2009年7月27日,辦理了過戶手續。房屋從未交接,何某從未看過房屋,房屋一直由洪某、錢某居住。

      2009年7月1日,何某及其妻與平A銀行簽署《個人借款合同》,借款609000元,同日,何某與平A銀行簽署《抵押合同》,以涉案房屋辦理了抵押登記手續。2009年8月5日,平A銀行將609000元貸款發放于錢某賬戶,當日錢某將516000元轉至案外人袁某。錢某稱案外人袁某系何某一伙,系高利貸團伙,稱為辦理公證及貸款的手續費,實質是欺詐。

      事后,何某從未歸還銀行貸款,平A銀行于2010年起訴并勝訴,現涉案房屋處于司法拍賣階段。洪某知悉相關情況后,起訴錢某、何某,要求確認房屋買賣合同無效并將房屋恢復登記至洪某、錢某名下。

      法律分析:

      律師分析,本案存在的問題包括,第一,房屋交易屬于重大民事行為,當事人必然會對價款、付款方式、房屋交付時間、違約責任等作出明確約定,但涉案合同對這些主要條款沒有約定,與通常的房屋買賣合同不符。第二,首付款25萬從案外人顧某賬戶轉出,在銀行流轉后有回到顧某賬戶,錢某事實上未獲得分文,何某也無合理說明,且首付款流水在合同簽署之前既已產生,這與一般房屋買賣的情況不符。第三,涉案房屋出售后,始終未予交接,一直由洪某、錢某居住。第四,何某始終未還貸款本息。這些情況都印證了事實上不存在房屋交易,錢某、何某套取銀行貸款是房屋買賣的目的,但法院認為錢某所稱何某一伙系高利貸團伙等并無證據支持,故本案主要房屋買賣的主要目的是錢某套取銀行貸款。

      第一次訴訟法院判決房屋買賣合同無效,但考慮到涉案房屋正處于司法拍賣程序中,權利狀況不穩定,故對合同無效之后果未作處理。后何某上訴,直至2017年1月,二審法院作出維持判決。

      合同無效后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。本案中,因涉案房屋處于拍賣階段,返還已不可能,只能折價補償。恰好拍賣法院安排房地產估價公司對房屋價值進行了評估,房地產估價公司于2017年三月出具評估報告,確定涉案房屋市場價值為355萬元。第二次訴訟我們提出的訴請金額是355萬,起訴后,我們第一時間申請財產保全,法院裁定凍結執行案款即涉案房屋拍賣款,訴訟法院和執行法院系兩個法院,我們律師多次在其中斡旋、協調,執行法院同意將其凍結,待訴訟案件判決出來后再予處分。期間,房屋拍賣完成,拍賣款290萬,在扣除平安銀行貸款本息、評估費、拍賣稅費、案件訴訟費后僅剩一百余萬元。

      法院認為,系爭房屋買賣合同簽訂于2009年6月,當時約定的轉讓價款為90萬元。而后幾年,本市房屋價格節節攀升,2017年3月,系爭房屋的評估價格為355萬元。洪翠風、錢禮彬認為,應當以該評估價為基準,扣除其自認收到的93,000元出售款,計算折價補償款。姑且不論錢禮彬是否實際僅收到93,000元款項的事實,單從時間上來看,評估價是2017年3月的數據,而錢禮彬自認收到部分轉讓價款是在2009年8月,通過兩兩相減的方法計算折價補償款,并不合理。同時,系爭房屋的評估價是基于價值時點,估價房屋在估價報告中說明的假設和限制條件下的房地產市場價值預估,與實際出售系爭房屋可獲得的利益不存在必然的一致性,以評估價作為基數計算折價補償款,亦不合理。法院采納了前次訴訟法院的裁判文書說理部分,認為何某協助錢某以房屋買賣形式套取銀行貸款,貸款609,000元發放于錢某的賬戶。雖然銀行流水顯示,該賬戶當天隨即被轉賬516,000元給案外人袁某,且錢某稱該款系高利貸方向其收取的辦理公證和貸款的手續費,但并無其他證據證明該筆款項最終由何某獲得,故錢某應當對自己以房屋買賣形式套取銀行貸款的行為承擔相應的后果,在假設系爭房屋從未發生買賣的前提下,錢禮彬對自己套取的貸款負有歸還本金及利息的責任。最終僅判決將拍賣款剩余部分歸洪某、錢某所有。

      律師提示,合同的本質是雙方就民事法律關系設立、變更、終止達成的協議,其生效要件包括雙方當事人具有民事行為能力、意思表示真實、內容合法、形式合法。無效合同,是指合同雖然已經由雙方簽署并成立,但因其嚴重欠缺有效要件,在法律上不按當事人之間的合意賦予其法律效力。《合同法》第五十二條規定了合同無效的五種情形,分為:一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規的強制性規定。僅違反雙方合意的合同被認定為可撤銷、可變更合同,只有當這樣的合同侵害了國家、集體、第三人利益或違反法律法規或侵害社會利益才被認定為無效。合同無效的法律后果包括返還財產、作價補償、賠償損失。返還財產即恢復到合同成立之前的狀況,將因本合同獲得的財產返還給對方;作價補償即在根據合同獲得之財產已被處分或滅失而無法返還時,按照財產的價值折算為金錢對對方進行補償;賠償損失是指合同無效系因一方或雙方存在過錯且給對方造成了損失,對此需承擔損害賠償責任。賠償損失的要件包括:(1)有損害事實存在(2)賠償義務人具有過錯。這是損害賠償的重要要件。(3)過錯行為與遭受損失之間有因果關系。這些要件需要有充分的證據證明,本案因為錢某沒有證據何某存在過錯,故對銀行貸款及利息部分需要承擔責任,實際遭遇了較大損失。

      以上是法律快車小編為大家整理的關于房屋買賣合同無效有哪些情形的相關知識,無效的房屋買賣合同自成立時起就是沒有法律效力的,任何時候該合同都是無效的。而且出賣人應返還房屋價款,如涉及到賠償問題按雙方過錯各自承擔相應的責任。

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